“تسعين في المئة من كل الملايين تصبح بذلك من خلال امتلاك العقارات. أحرز المزيد من المال في القطاع العقاري مما كان عليه في جميع الصناعية في اثواب مجتمعة. الرجل أو أجور الشباب حكيم كاسب اليوم يستثمر أمواله في العقارات. ”  أندرو كارنيجي

هذا الاقتباس هو العقود القديمة ولكن لا يزال صحيحا اليوم. على الرغم من انها كل الغضب اليوم على شاشة التلفزيون، وهذه المادة ليست على وشك البيع بالجملة العقارات أو التقليب المنازل.

 صحيح، هناك المال ليكون في تلك الأنشطة، وأحيانا الكثير من المال، لكنه ربح على المدى القصير. إذا كنت إعادة استثمار ذلك في المدى الطويل تأجير العقارات، ثم التقليب يمكن أن يكون أداة عظيمة.

هذه المقالة هي عن بناء وتنمية محفظة عقارية على مدى الوقت الذي سيمول أسلوب حياة التقاعد الغنية من خلال التدفق النقدي. مع العديد من العقارات المؤجرة كل تدفق نقدي إيجابي توليد، يمكنك تمويل التقاعد الخاصة بك في الاسلوب وليس تقلق العديد من العوامل الاقتصادية التي تهدد غالبية المستثمرين في الأسهم والسندات.

انه لم يفت الاوان بعد لبدء سواء. إذا كنت شابا، يمكنك بناء دفعة أولى لشراء أول تأجير الممتلكات الخاصة بك والبدء في النمو محفظة عقارية على مدى السنوات حتى تتقاعد. إذا كنت في فترة خمس إلى 10 سنوات قبل التقاعد، يمكنك تحويل الأصول في الاستثمارات ذات العوائد أقل في تأجير العقارات وزيادة الدخل الشهري التقاعد الخاص بك.

إذا كنت بالفعل في الماضي أو سن التقاعد، يمكنك أن تفعل الشيء نفسه.

ما الذي يجعل عظيم سكني تأجير للاستثمار العقاري؟

قبل أن ننشغل في التفكير كل واحد من هذه العوامل يجب أن يكون مثاليا قبل شراء واستئجار العقارات، ونعرف أنه من النادر أن تكون هذه هي القضية. هدفك هو محاولة لتعظيم كل من هذه أفضل ما يمكن، وأحيانا يمكن للمرء أن يكون أكثر أهمية من غيرها.

وفيما يلي العوامل التي تبحث في عظيم الاستثمار للإيجارات السكنية، عائلة واحدة أو عمارات:

• المكان:  نعم، يمكنك أن تقول ذلك ثلاث مرات، والعقارات هو كل شيء عن الموقع. أنت لا تريد لاستئجار منزل في وسط ساحة لانتظار السيارات السوبر ماركت، ولكن واحدة بالقرب من الحزام الأخضر أو الحديقة لأطفالك يمكن أن يكون مجرد حق.
• المردودية:  الموقع هو جزء من هذا العامل. ومع ذلك، إذا كان المنزل هو في موقع رائع، ولكن المنافسة شديدة، قد لا يكون أفضل استثمار. عندما يكون هناك العديد من الايجارات المتاحة وأصحاب تقديم حوافز، فإنه قد لا يكون الوقت المناسب. عندما يكون هناك عدد قليل من الايجارات المتاحة، هل أنت يست فقط قادرة على الحفاظ على الممتلكات المحتلة بشكل أفضل، يمكنك ارتفاع الطلب على الإيجارات في نفس الوقت.
• النفقات:  هذا هو نسبي، والضرائب على الممتلكات هي نفقة كبير، ولكن بعض المناطق الأمر ارتفاع الإيجارات بسبب وسائل الراحة المنطقة، لذلك الضرائب هي أعلى أيضا. إذا كنت يمكن أن تعوض المصاريف مع التدفق النقدي الشهري خلفها، ثم انها ايجابية.
• التقدير:  على الرغم من التدفق النقدي هو الاعتبار الأول، والتقدير في القيمة بمرور الوقت هو المهم. هناك نوعان من الطرق التي يمكنك بناء الإنصاف في تأجير الممتلكات، والتقدير في قيمة وسداد الرهن العقاري. الاستفادة ذكي من الاستثمارات الخاصة بك يمكن استخدامها لتنمو محفظتك باستخدام الأسهم في العقارات المملوكة.

هذه هي الاعتبارات الرئيسية الخاصة بك، بطبيعة الحال، عليك أن تبحث في عمر الممتلكات والتصليح المتوقع مع مرور الوقت وأي تحسينات ضرورية أيضا.

استئجار موقع العقار واقتناء عملية

كنت على استعداد للبدء وشراء أول تأجير الممتلكات الخاصة بك. لديك دفعة لنطاق السعر المطلوب، وكنت ترغب في اتخاذ قرار شراء مستنير.

1. تعرف منطقة السوق الخاص:  تأخذ من الوقت لإجراء تحليل شامل لمنطقة السوق الخاص. قد يكون لديك حي معين أو منطقة في الاعتبار، ولكن تريد توسيع نطاق البحث لديهم المعرفة تحتاج لإجراء مقارنات الممتلكات المحتملة. تعلم ما خصائص تباع بشكل جيد في نطاق السعر الخاص. القيام ببعض الأبحاث في المحكمة للمناطق حيث المنازل التي تبيع نقدا. المستثمرون المشترين نقدا الطبيعي، لذلك عليك أن تعرف المناطق مستثمرين آخرين، وبعض من ذوي الخبرة للغاية، ويشترون فيه.
2. تعلم كيفية تقييم الخصائص:  تعلم كيفية القيام به وكلاء العقارات CMA، المقارن تحليل السوق. أول شيء سوف أنجح المستثمرين اقول لكم لشراء أقل من القيمة السوقية. هذه الأقفال في الربح على طاولة الختامية. كما أنه يجعل من الاسهل لتوليد التدفق النقدي مربحة مقبول عند دفع أقساط الرهن العقاري أقل.
3. تحليل الايجارات والمنافسة:  حفر في وسائل الإعلام المحلية حيث يتم الإعلان عن الايجارات، على حد سواء المطبوعة والإلكترونية في كريغزلست. عند إجراء بحث على الحي، في الحصول على متوسط مبالغ الإيجار لنوع من خصائص كنت تفكر في شراء. كم عدد متاحة، وأصحاب تقديم حوافز مثل أشهر مجانية؟ أعرف ما يمكن أن تتوقعه للإيجار.
4. مسمار بانخفاض النفقات:  نفقات هنا هي تلك العادية مثل إصلاح العادية (الميزانية)، والضرائب العقارية، والتأمين، وغيرها التي سيتم تطبيقها على كل الممتلكات في المنطقة. وهناك خطأ هنا هو مجرد سيئة كما يحصل حبيس الإيجار في السوق أدناه لمدة عام. رمي الربح. حالة من الخصائص الفعلية كنت تفكر هي شيء منفصل، على الرغم من أنك سوف تحتاج إلى ميزانية لإجراء إصلاحات واضحة تعرف سيأتي لخاصية كبار السن.
5. حدد موقع مساومات والتفاوض على الصفقة:  إن القسم التالي الحديث عن العثور على أفضل الصفقات واستئجار العقارات، وإنما هو جزء من هذه العملية التي أمر حاسم لربح على المدى الطويل. إذا كنت تدفع التجزئة، لحياة الفترة الملكية، وكنت فقدان الأرباح.

تلك هي قطعة من عملية الموقع، ولكن هنا بعض مصادر محددة للحصول على أفضل الصفقات.

تأجير عروض شراء عقارات المحفظة

نحن نعرف كل شيء عن حبس الرهن والصفقات الكبيرة التي يمكن في بعض الأحيان يمكن العثور عليها. ومع ذلك، فإن ذروة حبس الرهن واسعة النطاق مع أصحاب في مكان هو أكثر لالحادث الأخير. وكثير من حبس الرهن ستجد اليوم أن تكون في حالة سيئة، وبعض شاغرا لمدة عام أو أكثر. هذا لا يعني أنك لا ينبغي التالية باستمرار حبس الرهن من خلال مواقع مثل RealtyTrac.com. انهم ما زالوا يحدث ويمكنك انتزاع فكرة جيدة في حالة قابلة للتأجير الحين والآخر.

• أصحاب في محنة:  مراقبة باستمرار وسائل الإعلام والمصادر على شبكة الانترنت لأصحاب الذين هم في محنة. هؤلاء هم الناس الذين لأسباب مالية يجب أن يبيع منازلهم في عجلة من امرنا وفي الوضع الذي يمكن أن يؤدي إلى كنت شراء أقل من القيمة السوقية الحالية. ربما لديهم النفقات الطبية، وقد تم الاستغناء عنهم في العمل، أو أنها بحاجة إلى التحرك للعمل في عجلة من امرنا. هل بحث الكلمات الرئيسية على كريغزلست لقوائم من قبل مالكيها مع عبارات مثل “يجب بيع”، “اتخاذ جميع العروض”، وغيرها
• قبل حبس الرهن:  قبل حبس الرهن تمثل فرصة للمستثمرين لتحديد الخصائص قبل الرهن يتمكنوا من شراء بسعر أقل من القيمة السوقية الكاملة. Realtytrac.com وغيرها من المواقع لديها أقسام فقط لهذه القوائم.
• العمل مع تجار الجملة جيدة والمستثمرين الإصلاح الوجه:  تجار الجملة العقارات التي هي جيدة في ما يفعلونه يمكن أن تكون مصدرا كبيرا لاستئجار المنازل. اذا كانوا يفهمون دورهم في بيع للمستثمرين تأجير الممتلكات، وهم يعرفون أن كنت ترغب في شراء أقل من القيمة السوقية الحالية والتي يجب أن تكون خصائص جاهزة للايجار. إصلاح والوجه المستثمرين أيضا بيع معظمها للمشترين تأجير الممتلكات، حتى أنها تعرف ما تريد، وبالتأكيد توفير خاصية جاهزة للإيجار.

رغوة الصابون، شطف، كرر ونشمر

عندما تجد مكانة الخاصة بك وصقل المهارات الخاصة بك، وتبقي فقط تفعل الشيء نفسه مرارا وتكرارا، إضافة إلى محفظة الإيجار. كما يمكنك سداد الرهون العقارية، قد ترغب في الاستفادة والإنصاف، ولكن القيام بذلك بحذر شديد ولا تجهد. ذهب كثير من المستثمرين تحت في الحادث 2007 لأنهم كانوا الإفراط في الاستدانة، ولا يمكن الحفاظ على الإيجارات إلى الاستمرار في دفع أقساط الرهن العقاري.

النظر في 1031 الضريبية المؤجلة في بورصة لبيع العقارات مربحة لتمويل أكبر الخصائص أو أكثر لتنمو محفظة العقارات الخاصة بك.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

ربما وكلاء العقارات، وضباط القرض، والديك قد قال لكم جميعا أن شراء منزل هو استثمار كبيرة من شأنها أن تؤدي إلى عودة في وقت لاحق في الحياة.

ولكن الواقع هو أن الأرباح من بيع الإقامة الأساسي الخاص بك من المحتمل أن تكون صغيرة إذا إلى حد أنها تتحقق على الإطلاق.

عقارات تقدير والتضخم

أول شيء هو أن تنظر التقدير المنزل في سياق التضخم.

قد يفاجأ أن ندرك أن التقدير من منزلك يمكن أن يقابله التضخم. هذا ينطبق بشكل خاص إذا كنت لا يعيشون في سوق العقارات الساخنة. نسمع قصص مثيرة من التقدير في مناطق معينة من البلاد، ولكن معظم الناس شراء المنازل في المناطق التي التقدير السنوي ربما لن فاز بها التضخم من ذلك بكثير.

في سبتمبر 2007، وفقا ل بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس ، وكان متوسط سعر البيع للمنازل الجديدة التي تباع في الولايات المتحدة $ 240300. في سبتمبر 2017، وكان هذا العدد يصل الى 319700 $. ومع ذلك، عند تشغيل بعض الأرقام باستخدام آلة حاسبة التضخم في الولايات المتحدة ، وبعض تلك التقدير يختفي. بدلا من رؤية $ 79400 في التقدير، والقيمة الفعلية لهذا التقدير هو أقرب إلى 33648 $.

التي لا تزال لا يبدو سيئا للغاية. بعد كل شيء، وزادت قيمة المنزل الخاص بك عن طريق أكثر من 30000 $. ولكن دعونا لا ننسى التكاليف.

امتلاك منزل ويأتي مع تكاليف إضافية

بعد ذلك، تحتاج إلى طرح تكاليف ملكية المنازل من المكاسب الخاصة بك.

دعونا نقول لكم الحصول على قرض عقاري لل250،000 $ في سعر الفائدة من 3.92 في المئة. على مدى 30 عاما، وفقا لآلة حاسبة الرهن العقاري جوجل، وسوف تدفع 175533 $ في الفائدة. حتى لو تقدر منزلك عن طريق المعدلة حسب التضخم 30،000 $ كل 10 سنوات (مجموعها $ 90،000)، وهذا لا يكفي للتعويض عن الفائدة التي تدفع على القرض.

والفائدة التي تدفع ليست هي التكلفة الوحيدة التي تواجهها. تذكر أنك دفع الضرائب على الممتلكات في معظم الدول. وتشمل آلة حاسبة الرهن العقاري القروض الطلابية البطل حساب ضريبة الأملاك. إذا تبلغ ضريبة الأملاك الخاصة بك إلى 1.5 في المئة سنويا، هل يمكن أن نرى دفع الضرائب الكلي لل117،000 $ على مدى 30 عاما. والتي لا تتحمل أية زيادات باعتبارها ضريبة الأملاك تقدر منزلك في القيمة، أن تفعل ذلك الضرائب على الممتلكات الخاصة بك.

صحيح أن تتمكن من اقتطاع بعض التكاليف الخاصة بك على الإقرار الضريبي الخاص بك، ولكن خصم ليس لديها نفس قيمة الائتمان. ويمكن أن تخفض دخلك والمسؤولية الضريبية الخاصة بك، ولكن ليس على أساس الدولار مقابل الدولار. الى جانب ذلك، وفقا لمؤسسة الضرائب، وفي المئة فقط حوالي 30 من الأسر فصل. إلا إذا كنت من بين أولئك الذين فصل، فإنك لن ترى أي فائدة الضريبة المتعلقة الرهن العقاري الخاص بك.

وتشمل التكاليف الأخرى المتعلقة بملكية المنزل الصيانة والإصلاح، وكذلك التأمين على المساكن. قد يكون لديك أيضا لدفع التأمين والرهن العقاري إذا الدفعة الخاص بك هو أقل من 20 في المئة. بحلول الوقت الذي كنت عاملا في عقود من هذه التكاليف، إضافة إلى الاهتمام الخاص الرهن العقاري والضرائب العقارية، وفرص حتى كسر حتى صغيرة، وحتى إلى حد ما إذا كان منزلك لا نقدر في القيمة بمرور الوقت.

ماذا لو كنت في نهاية المطاف بيع بشكل غير متوقع؟

نود أن تعتقد أن سوق العقارات سوف ترتفع دائما. لكن، وكما رأينا بين عامي 2007 و 2009، يمكن أن العقارات تشكل فقاعة مثل أي أصول أخرى. انفجار فقاعة العقارات خلقت وضعا يكون فيه الآلاف من الناس انتهى فقدان الكثير من المال. إذا كنت يمكن أن ينجو من انخفاض الأسعار، وربما أنك لن تخسر بقدر.

ومع ذلك، إذا كنت اضطر لبيع خلال انهيار سوق العقارات، ليس هناك الكثير الذي يمكنك القيام به لإنقاذ الموقف. قد ينتهي بك المطاف فقدان المال على منزلك، على رأس ما كنت قد دفعت بالفعل في الفوائد والضرائب وغيرها من التكاليف.

ماذا عن تأجير؟

بطبيعة الحال، كما ناقص الاستثمار كما يمكن أن يكون شراء، فمن الممكن أن نشير إلى أن تأجير قد لا يكون الحل. بعد كل شيء، عند تسديد أقساط الرهن العقاري، ما لا يقل عن بناء الإنصاف في منزلك.

عند استئجار، كنت مساعدة المالك بناء رأس المال.

ومع ذلك، هذا لا يعني أنه ينبغي تجنب تأجير في جميع التكاليف. اعتمادا على السوق الخاصة بك، يمكن أن يكون التأجير خيارا جيدا، حتى لو كان ذلك يعني أنك لا بناء الإنصاف.

وهذا ينطبق بشكل خاص إذا كنت تعيش في منطقة مع ارتفاع أسعار المساكن، ويمكنك استئجار لمدة تقل عن التكاليف الإجمالية الشهرية من الرهن العقاري، والصيانة، وغيرها من التكاليف. ليس فقط أنت توفير المال على أساس شهري، ولكن يمكنك ثم الاستثمار الفرق في السوق وربما تحقيق تقدير أكبر مما كنت قد حصلت من استثمار منزلك.

بين نوفمبر 2007 ونوفمبر 2017، وكان S & P 500 عائدات سنوية قدرها 9.672 في المئة، بعد تعديلها للتضخم. دعنا نقول انها قد يكلفك 1100 $ في الشهر لامتلاك منزل خلال تلك الفترة، ولكن بدلا من ذلك كنت تعيش في شقة مع إيجار شهري 700 $. إذا كنت استثمرت الفرق $ 400 بين استئجار وشراء كل شهر على مدى تلك السنوات ال 10، فإن قيمة استثمارك سيكون $ 83،587.81.

وهناك أيضا حقيقة أن تأجير يعني أنك لا تفقد حفنة من المال إذا كنت اضطر لبيع منزلك خلال فترة الركود. من ناحية أخرى، إذا كنت تدير البقاء في منزلك، والتغلب على أحداث السوق والركود العقاري، يمكنك بناء ما يكفي من الإنصاف في منزلك التي يمكن استخدامها أثناء التقاعد. حتى لو كنت كسر فقط حتى (أو حتى لو كنت تخسر عموما) على المنزل، وأنها يمكن أن تكون وسيلة وفورات القسري الذي لديه القدرة على توفير لكم مع كمية كبيرة من رأس المال عند بيعها.

ويمكن أيضا أن يكون مكان للعيش بدون إيجار في سنوات التقاعد الخاص بك (قد لا تزال بحاجة لدفع الضرائب على الممتلكات، ولكن)، أو يمكنك استخدام عكس الرهن العقاري للوصول إلى العدالة من أجل سد فجوة الدخل التقاعد. لن تشاهد هذه الخيارات عند استئجار.

عند شراء منزل هو استثمار

بدلا من النظر الإقامة الأساسي الخاص بك كاستثمار، والنظر في أسباب أخرى للشراء. ربما كنت تريد مكانا لدعوة خاصة بك، وبناء رأس المال، وتضرب بجذورها في المجتمع. وهذه كلها أسباب وجيهة لشراء! على العكس من ذلك، إذا كنت تعتقد أنك سوف يكون أسلوب حياة أكثر قدرة على الحركة، فإنه يمكن أن يكون أكثر منطقية للايجار، حتى لو كنت لا بناء رأس المال. طالما كنت جعل الأحكام الأخرى للتخطيط لمستقبلك، تأجير يمكن أن يكون خيارا قابلا للتطبيق، اعتمادا على السوق المحلية وأهدافك نمط الحياة على المدى الطويل.

وأخيرا، إذا كنت ترغب في تحويل منزلك إلى الاستثمار الحقيقي، ما عليك القيام به شيء آخر غير العيش فيه. يمكن تأجيره بعد نقل أو استخدامه لكسب المال عبر عبر Airbnb تكون الطرق لرؤية الواقع العائد على شراء منزلك.

ولكن إذا كنت فقط الذين يعيشون هناك، لا يعول عليه توفير عوائد استثمارية كبيرة.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.