
عند بيع منزل أو واحد من أصحاب يتحرك للخروج، فإنه قد يكون من المنطقي نقل الرهن العقاري للمالك الجديد. بدلا من التقدم بطلب للحصول على قرض جديد، ودفع تكاليف اغلاق، والبدء من جديد مع رسوم فائدة أعلى، فإن مالك أخذ ما يزيد قليلا على المدفوعات الجارية.
فمن الممكن لنقل الرهن العقاري، ولكن ليس من السهل دائما. سنقوم تغطية التفاصيل أدناه، ولكن يتضمن ملخصا موجزا لخياراتك:
- نقل الرهن العقاري assumable عن طريق طرح المقرض الخاص بك لإجراء التغيير.
- إعادة تمويل القرض في اسم المالك الجديد فقط.
- نقل عندما لا يؤدي الوضع “بسبب بيع” شرط على القرض.
الرهون العقارية Assumable
إذا كان القرض هو “assumable،” كنت في الحظ: هذا يعني أنك يمكن نقل الرهن العقاري لشخص آخر. لا توجد لغة في اتفاق القرض الذي يمنعك من استكمال نقل. ومع ذلك، يمكن حتى الرهون العقارية assumable يكون من الصعب نقلها.
في معظم الحالات، يحتاج المقترض “الجديد” في التأهل للحصول على القرض. المقرض سوف ننظر في عشرات الائتمان للمقترض ونسبة الدين إلى الدخل لتقييم قدرة المقترض على سداد القرض. عملية هو في الأساس نفسه كما لو كان المقترض تقديم طلب للحصول على قرض جديد (ولكن بالطبع يمكن للمقترض تولي القرض جزء من الطريق الحالية). وافق المقرضون على الأصلي طلب القرض على أساس الائتمان والدخل لمقدم الطلب الأصلي (ق)، وأنها لا تريد أن تدع أي شخص ورطتها إلا إذا كانت قد حصلت على المقترض استبدال الذي هو مجرد احتمال تعرض على السداد.
لإكمال نقل على قرض assumable، وطلب التغيير مع المقرض الخاص بك. سيكون لديك لإكمال التطبيقات، تحقق الدخل والأصول، ودفع رسوم متواضعة خلال هذه العملية.
نقل ملكية: التحول من الأسماء على قرض يؤثر فقط على القرض. قد لا تزال بحاجة إلى تغيير الذي يملك العقار عن طريق نقل الملكية، وذلك باستخدام الفعل quitclaim، أو اتخاذ أي خطوات أخرى مطلوبة في وضعك.
صعب الوصول إليه؟
للأسف، والرهون العقارية assumable لا تتوفر على نطاق واسع. قد يكون أفضل رهان إذا كان لديك قرض إدارة الإسكان الفدرالية أو قرض VA. الرهون العقارية التقليدية الأخرى نادرا ما تكون assumable. بدلا من ذلك، تستخدم المقرضين المستحقة على بيع شرط، وهو ما يعني يجب أن يكون سداد القرض عند نقل ملكية المنزل.
إعادة التمويل
إذا كان القرض لا assumable والتي لا يمكن العثور على استثناء لالمستحقة على بيع شرط، إعادة تمويل القرض قد يكون الخيار الأفضل لك. وعلى غرار هذا الافتراض، فإن المقترض الجديد يحتاج الدخل ورصيد كاف للتأهل للحصول على القرض.
فإن المنزل “الجديد” مجرد التقدم بطلب للحصول على قرض جديد بشكل فردي واستخدام هذا القرض لتسديد ديون الرهن العقاري الحالية. قد تحتاج إلى تنسيق مع المقرضين من أجل الحصول على الامتيازات إزالة (إلا إذا كان المقترض الجديد والبنك الجديد يتفق لهم) بحيث يمكنك استخدام المنزل كضمان، إلا أنها جيدة، وسيلة نظيفة لانجاز هذه المهمة. بعض الامتيازات نقل بشكل روتيني من مالك إلى آخر (على سبيل المثال، إذا تم إدخال تحسينات بتمويل PACE).
نظرا للبيع
المقرضين لا تستفيد عادة من السماح لك نقل الرهن العقاري. سوف المشترين يأتون من قبل عن طريق الحصول على المزيد من القروض “ناضجة”، مع مدفوعات الفائدة في وقت مبكر للخروج من الطريق (وأنها قد تكون قادرة على الحصول على خفض معدل الفائدة).
أن البائعين الحصول على بيع مساكنهم بسهولة أكبر – ربما بسعر أعلى – بسبب هذه الفوائد نفسها. لكن المقرضين يقف أن يخسر، حتى انهم غير متحمسين للموافقة على نقل.
ونظرا للبيع الشرط هو جزء من اتفاق قرض قائلا أن القرض يجب أن يسدد عندما تبيع ممتلكات (القرض هو “تسريع”).
استثناءات لهذه القاعدة: في بعض الحالات، لا يزال بإمكانك نقل القرض – حتى مع وجود المستحق على البيع شرط. وغالبا ما يسمح تحويلات بين أفراد الأسرة، والمقرض الخاص بك يمكن أن يكون دائما أكثر سخاء مما يقول اتفاق القرض الخاص بك (هو خيار أنها يمكن أن تمارس، وأنها ليست مطلوبة للقيام بذلك – ولكن لا احصل على الآمال) . السبيل الوحيد لنعرف على وجه اليقين هو أن نسأل المقرض الخاص بك ومراجعة اتفاق مع محامي المحلي. حتى لو تقول المقرضين أنه من غير الممكن، يمكن للمحامي أن تساعدك على معرفة ما اذا كان البنك الذي تتعامل معه هو توفير معلومات دقيقة.
وخيط سانت قانون جيرمان يمنع المقرضين من ممارسة الخيار تسارع في ظل ظروف معينة. العديد من الحالات الأكثر شيوعا تشمل:
- عندما يموت المستأجر المشترك ونقل الملكية إلى المستأجر مشترك على قيد الحياة
- نقل القرض إلى أحد أقاربه بعد وفاة المقترض
- ونقل الملكية إلى الزوج أو الأطفال من المقترض
- نقل نتيجة اتفاقات الطلاق والانفصال
- نقل إلى الثقة بين شخص حي آخر (أو الثقة المعيشة) حيث المقترض هو المستفيد
رؤية كاملة قائمة الاستثناءات ، ومراجعة هذه القائمة مع المحامي الخاص بك.
نقل غير رسمية
إذا لم تتمكن من الحصول على طلبك الموافقة عليها، كنت قد تميل لاقامة ترتيب “غير رسمي”. على سبيل المثال، هل يمكن أن تبيع منزلك، وترك القروض القائمة في المكان، ويكون المشتري يسدد لك لدفع أقساط الرهن العقاري.
هذه فكرة سيئة. اتفاق الرهن العقاري الخاص بك ربما لا يسمح بذلك، وحتى أنك قد تجد نفسك في ورطة قانونية، وهذا يتوقف على كيف تسير الأمور. ما هو أكثر من ذلك، كنت لا تزال مسؤولة عن القرض – على الرغم من أنك لم تعد تعيش في المنزل.
ما يمكن ان تذهب الخطأ؟ وتشمل بضعة احتمالات:
- اذا كان المشتري يتوقف دفع، والقرض هو في اسمك، لذلك ما زال مشكلتك (سوف تظهر المدفوعات المتأخرة على تقارير الائتمان الخاصة بك، والمقرضين سوف يأتي بعد).
- إذا تم بيع المنزل في الرهن أقل مما يستحق، هل يمكن أن تكون مسؤولة عن أي نقص.
هناك طرق أفضل لتقديم تمويل البائع إلى المشتري المحتمل.
خياراتك
إذا لم تتمكن من الحصول على قرض عقاري نقل، وكنت قد حصلت على ما زالت الخيارات، وهذا يتوقف على الوضع الخاص بك. مرة أخرى، والموت، والتحويلات الطلاق، والأسرة قد تعطيك الحق في إجراء تحويلات، حتى لو كان المقرض الخاص بك يقول خلاف ذلك.
إذا كنت تواجه الرهن ، وبرامج حكومية معينة تسهل للتعامل مع الرهن العقاري – حتى لو كنت تحت الماء أو العاطلين عن العمل.
إذا كنت الحصول على الطلاق ، نسأل المحامي الخاص بك كيفية التعامل مع كل من ديونك وكيفية حماية نفسك في قضيتك الزوج السابق لا يجعل المدفوعات.
إذا توفي صاحب المنزل ، ويمكن للمحامي المحلي تساعدك على تحديد ما ينبغي عمله المقبل.
إذا كنت نقل الأصول إلى الثقة ، الاختيار مزدوج مع المحامي الخاص بك التخطيط العقاري لضمان أنك لن يؤدي الى شرط التعجيل.
إعادة التمويل قد يكون الخيار النهائي الخاص بك عندما يكون أيا من الأساليب الأخرى المتاحة.

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.








