Quando si vende una casa o uno dei proprietari si muove fuori, potrebbe avere senso per trasferire il mutuo al nuovo proprietario. Invece di applicare per un nuovo prestito, pagando i costi di chiusura, e ricominciare da capo con le spese di interesse più elevati, il proprietario sarebbe solo prendere in consegna i pagamenti correnti.
E ‘possibile trasferire un mutuo, ma non è sempre facile. Parleremo i dettagli di seguito, ma un breve sommario delle opzioni include:
- Trasferire un mutuo assumibile chiedendo il vostro prestatore per fare il cambiamento.
- Rifinanziare il prestito solo il nome del nuovo proprietario.
- Trasferire quando la situazione non fa scattare la clausola di un prestito “dovuto in vendita”.
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Mutui assumable
Se un prestito è “assumibile,” siete fortunati: questo significa che si può trasferire il mutuo a qualcun altro. Non v’è alcuna lingua nel contratto di prestito che ti impedisce di completare il trasferimento. Tuttavia, anche i mutui assumibili possono essere difficili da trasferire.
Nella maggior parte dei casi, il mutuatario “nuovo” ha bisogno di qualificarsi per il prestito. L’istituto di credito esaminerà punteggi di credito del mutuatario e il debito in rapporto al reddito per valutare la capacità del mutuatario di rimborsare il prestito. Il processo è fondamentalmente lo stesso come se il mutuatario è stato quello di richiedere un nuovo prestito di marca (ma naturalmente il mutuatario può prendere in consegna il prestito parte a senso unico esistente). Istituti di credito hanno approvato l’ originale richiesta di prestito sulla base del credito e reddito del richiedente originario (s), e non vogliono lasciare nessuno fuori dai guai se non hanno avuto un mutuatario di sostituzione che è altrettanto probabile di rimborsare.
Per completare un trasferimento di un prestito assumibile, richiedere la modifica con il vostro prestatore. Dovrete completare le applicazioni, verificare reddito e patrimonio, e pagare una modesta tassa durante il processo.
Trasferimento della proprietà: Accensione i nomi su un prestito colpisce solo il prestito. Si può ancora bisogno di cambiare che possiede la proprietà con il trasferimento di titolo, con un atto di rinuncia, o di prendere eventuali altre misure necessarie nella vostra situazione.
Difficile da trovare?
Purtroppo, i mutui assumibili non sono ampiamente disponibili. La cosa migliore potrebbe essere, se si dispone di un prestito FHA o un prestito VA. Altri ipoteche convenzionali sono raramente assumibile. Invece, istituti di credito utilizzano una causa in vendita clausola, il che significa che il prestito deve essere pagato quando si trasferisce la proprietà della casa.
rifinanziamento
Se un prestito non è ipotizzabile e non è possibile trovare un’eccezione a una causa in clausola di vendita, rifinanziamento del prestito potrebbe essere la soluzione migliore. Simile a un presupposto, il nuovo mutuatario avrà bisogno di reddito e di credito sufficiente a qualificarsi per il prestito.
Il “nuovo” padrone di casa sarà semplicemente richiedere un nuovo prestito individuale e l’uso che prestito per pagare il debito ipotecario esistente. Potrebbe essere necessario per coordinare con i finanziatori per ottenere privilegi rimossi (a meno che il nuovo debitore e nuovo prestatore d’accordo a loro) in modo da poter utilizzare la casa come garanzia, ma è un buon modo pulito per ottenere il lavoro fatto. Alcuni privilegi di routine trasferimento da un proprietario ad un altro (ad esempio, se i miglioramenti sono stati realizzati con il finanziamento PACE).
A causa sulla vendita
Istituti di credito di solito non beneficiano di che ti permette di trasferire un mutuo. Gli acquirenti sarebbero uscire in anticipo da ottenere un prestito più “maturo”, con il pagamento degli interessi primi fuori strada (e potrebbero essere in grado di ottenere un tasso di interesse più basso).
I venditori dovrebbero arrivare a vendere la loro casa più facilmente – possibilmente a un prezzo più alto – a causa di quegli stessi benefici. Ma i creditori rischiano di perdere, quindi non sono desiderosi di approvare i trasferimenti.
A due su clausola di vendita è una sezione di un contratto di prestito dicendo che il prestito deve essere pagato quando la proprietà vende (il prestito è “accelerato”).
Eccezioni alla regola: In alcuni casi, è ancora possibile trasferire un prestito – anche con una clausola di scadenza il vendita. Trasferimenti tra i membri della famiglia sono spesso consentiti, e il vostro prestatore può sempre essere più generoso di quello che dice il tuo contratto di prestito (si tratta di un’opzione che essi possono esercitare, e non sono tenuti a farlo – ma non ci si illuda troppo) . L’unico modo per sapere con certezza è quello di chiedere al vostro prestatore e rivedere il vostro accordo con un avvocato locale. Anche se i creditori dicono che non è possibile, un avvocato può aiutare a capire se la tua banca è fornire informazioni accurate.
Il Garn-St. Germain legge impedisce i creditori di esercitare la loro opzione di accelerazione in determinate circostanze. Molte delle situazioni più comuni includono:
- Quando un inquilino congiunto muore e trasferimenti di proprietà di un inquilino congiunto superstite
- Trasferimento del prestito per un parente dopo la morte di un mutuatario
- Un trasferimento di proprietà al coniuge o ai figli di un mutuatario
- Trasferimenti a seguito di accordi di divorzio e di separazione
- I trasferimenti in un trust tra vivi (o un trust vivente) in cui il mutuatario è un beneficiario
Guarda la completa lista delle eccezioni , e rivedere questa lista con il tuo avvocato.
Trasferimenti non ufficiali
Se non è possibile ottenere approvato la vostra richiesta, si potrebbe essere tentati di creare un accordo “informale”. Ad esempio, si potrebbe vendere la vostra casa, lasciare il prestito attuale a posto, e hanno l’acquirente rimborserà per i pagamenti del mutuo.
Questa è una cattiva idea. Il tuo contratto di mutuo, probabilmente non consente questo, e si potrebbe anche trovare in se stessi problemi legali, a seconda di come vanno le cose. Cosa c’è di più, sei ancora responsabile per il prestito – anche se non sono più state vivendo in casa.
Cosa potrebbe andare storto? Qualche possibilità includono:
- Se l’acquirente smette di pagare, il prestito è nel tuo nome, quindi è ancora il problema (i ritardi di pagamento apparirà sul tuo rapporti di credito, istituti di credito e verranno dopo di voi).
- Se la casa viene venduta in preclusione per meno di quello che vale, si potrebbe essere responsabile per qualsiasi carenza.
Ci sono modi migliori per offrire un finanziamento ad un potenziale acquirente venditore.
le opzioni
Se non è possibile ottenere un mutuo trasferito, hai ancora opzioni, a seconda della situazione. Anche in questo caso, la morte, trasferimenti divorzio, e la famiglia potrebbe dare il diritto di effettuare trasferimenti, anche se il vostro prestatore dice il contrario.
Se siete di fronte preclusione , alcuni programmi di governo rendono più facile trattare con il mutuo – anche se sei sott’acqua o disoccupati.
Se stai divorziando , chiedete al vostro avvocato come gestire tutti i tuoi debiti e come proteggersi nel caso in cui l’ex coniuge non effettuare i pagamenti.
Se una casa è morto , un avvocato locale può aiutare a determinare che cosa fare dopo.
Se stai trasferimento di beni a un trust , doppio controllo con il vostro avvocato pianificazione immobiliare per garantire che non si attiverà una clausola di accelerazione.
Rifinanziamento potrebbe essere la vostra ultima opzione quando nessuno degli altri approcci sono disponibili.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.