Un mutuo inversa è un tipo di prestito che fornisce denaro utilizzando la vostra casa di capitale. Questo non è il più flessibile (o il meno costoso) modo per prendere in prestito, quindi vale la pena valutare alternative prima utilizza uno. Nella giusta situazione, questi prestiti forniscono un potente mezzo per sfruttare il valore della vostra casa.
Le basi
Come un mutuo normale, un mutuo inverso è un prestito che utilizza la casa come garanzia. Tuttavia, questi prestiti sono diversi in diversi modi, che porta alla parte “inversa” del nome.
- Si riceve denaro invece di pagare soldi per il creditore ogni mese
- L’importo del vostro prestito cresce nel corso del tempo, a differenza di contrazione con ogni pagamento mensile
Il concetto è simile a una seconda ipoteca o prestito a casa. Tuttavia, invertire le ipoteche sono disponibili solo ai proprietari di case di età compresa tra 62 e più anziani, e in genere non hanno bisogno di rimborsare questi prestiti fino a quando si sposta fuori della vostra casa.
Reverse mutui in grado di fornire i soldi per tutto quello che vuoi. Finché si soddisfano i requisiti (vedi sotto), è possibile utilizzare i fondi per completare il vostro altri redditi fonti o qualsiasi risparmio che hai accumulato. Tuttavia, non basta saltare di fronte alla prospettiva di facili guadagni – questi prestiti sono complicate (soprattutto per rilassarsi), e riducono le attività per i vostri eredi.
Ci sono diverse fonti per mutui inversione, ma staremo riguardano principalmente la Home Equity conversione ipoteca (HECM) disponibili attraverso la Federal Housing Administration.
Un HECM è generalmente meno costoso per i mutuatari a causa di sostegno del governo, e le regole per questi prestiti li rendono relativamente consumer-friendly.
Quanto si può ottenere?
La quantità di denaro che si ottiene dipende da diversi fattori e si basa su un calcolo che fa alcune ipotesi su quanto a lungo il prestito durerà.
Equità: il maggiore equità che avete nella vostra casa, più si può prendere fuori. Per la maggior parte dei mutuatari, funziona meglio se avete prestato il vostro prestito nel corso di molti anni e il mutuo è quasi completamente ripagato.
Tasso d’interesse: i tassi di interesse più bassi significa che si può ottenere di più da un mutuo inverso.
Età: l’età del più giovane mutuatario sul prestito influirà anche quanto si ottiene, e mutuatari anziani può prendere più. Se siete tentati di escludere qualcuno più giovane ad ottenere una vincita più alta, fare attenzione – un coniuge più giovane avrebbe dovuto uscire per la morte di un debitore più vecchio se la persona più giovane non è incluso nel prestito.
La vostra scelta di come per ottenere il denaro è importante. È possibile scegliere tra diverse opzioni di pagamento.
Forfait: l’opzione più semplice è quello di prendere tutti i soldi in una sola volta. Con questa opzione, il prestito ha un tasso di interesse fisso, e il saldo del prestito semplicemente cresce nel tempo come maturano interessi.
I versamenti periodici: si può anche scegliere di ricevere pagamenti regolari (mensili, per esempio). Tali pagamenti possono durare per tutta la vita, o per un periodo di tempo (10 anni, per esempio). Se il prestito diventa causa perché tutti i mutuatari si sono spostati fuori di casa, i pagamenti finiscono. Con i pagamenti a vita, è possibile prendere più di voi ed il vostro prestatore aspettavi se si vive una durata eccezionale.
Linea di credito: invece di prendere immediatamente in denaro, si può optare per una linea di credito, che permette di disegnare i fondi se e quando ne avete bisogno. Il vantaggio di questo approccio è che si paga solo interessi sul denaro che hai effettivamente preso in prestito, e la vostra linea di credito potrebbe potenzialmente crescere nel tempo.
Combinazione: non può decidere? È possibile utilizzare una combinazione di programmi di cui sopra. Ad esempio, si potrebbe prendere una piccola somma forfettaria in attacco e mantenere una linea di credito per più tardi.
Per ottenere una stima di quanto si può prendere fuori, prova la Nazionale Reverse Mortgage Lenders Association calcolatrice . Tuttavia, il tasso effettivo e tasse riscosse dal vostro prestatore saranno diversi dalle ipotesi utilizzate.
Reverse costi dei mutui
Come con qualsiasi altro mutuo per la casa, si paga interessi e commissioni per ottenere un mutuo inverso. Tasse sono state storicamente notoriamente alta, ma le cose stanno migliorando.
Ancora, è necessario prestare attenzione ai costi e confrontare le offerte di diversi istituti di credito.
Commissioni possono essere (e spesso sono) finanziati o integrato nel vostro prestito. In altre parole, non si scrive un assegno – in modo da non sentire quei costi, ma si sta ancora pagando loro. Tasse ridurre la quantità di equità sinistra nella vostra casa, che lascia meno per il vostro immobile (o per voi, se si vende la casa e pagare il prestito). Se si hanno i fondi disponibili, può essere saggio a pagare di tasca, invece di pagare interessi su tali tasse per gli anni a venire.
I costi di chiusura: sei disposto a pagare alcuni degli stessi costi di chiusura necessari per un acquisto di casa o rifinanziare. Ad esempio, avrete bisogno di una valutazione, avrete bisogno di documenti archiviati, e il vostro prestatore sarà rivedere il vostro credito. Alcuni di questi costi sono fuori dal vostro controllo, ma altri possono essere gestiti e confrontati. Ad esempio, origination tasse variano dal prestatore al prestatore, ma vostra contea registrazione ufficio addebita la stessa, non importa chi si utilizza.
Servicing fees: si può ottenere scossa quando si vede canoni mensili che mangiano nel vostro reddito mensile da un mutuo inverso. Ci sono limiti massimi di tasse HECM, ma è sempre la pena di shopping in giro.
I premi assicurativi: perché HECMs sono supportati dalla FHA (che riduce il rischio per il creditore), si paga un premio al FHA. Il vostro premio di assicurazione mutuo iniziale (MIP) è compreso tra 0,5 per cento e 2,5 per cento, e dovrete pagare una quota annuale di 1,25 per cento del saldo del prestito.
Interessi: naturalmente, pagare gli interessi su tutti i soldi che hai preso attraverso un mutuo inverso.
Rimborso
Non si fanno i pagamenti mensili su un mutuo inverso. Al contrario, il saldo del prestito è dovuto quando il mutuatario si sposta definitivamente fuori della casa (tipicamente a morte o quando la casa vende). Tuttavia, si sta prendendo sul debito che deve essere ripagato – semplicemente non si nota.
Il debito totale sarà la quantità di denaro si prende in contanti più l’interesse sul denaro preso in prestito. Nella maggior parte dei casi, il debito cresce nel tempo – perché si sta prendendo in prestito i soldi e non di effettuare qualsiasi pagamento (si potrebbe anche essere prendendo in prestito più ogni mese).
Quando il prestito viene dovuto, deve essere rimborsato. Il prestito è generalmente dovuto quando tutti i mutuatari hanno “in modo permanente” spostato fuori. Tuttavia, invertire i mutui possono anche venire a causa se non si riesce a soddisfare i termini del contratto – se non si pagano le tasse di proprietà, per esempio.
La maggior parte dei mutui inversione vengono rimborsati attraverso la vendita della casa. Ad esempio, dopo la tua morte, la casa va sul mercato, e si riceve denaro che può essere utilizzato per pagare il prestito. Se ti devo meno si vende la casa per, si arriva a mantenere la differenza. Se si devono più di quanto si vende la casa per, voi non dovete pagare la differenza con un HECM (in altre parole, è “vincere”).
In alcuni casi, i vostri eredi decideranno di mantenere la casa. In questi casi, l’intero importo del prestito è dovuto – anche se il saldo del prestito è superiore al valore della casa. I suoi eredi dovranno venire con una grossa somma di denaro per mantenere la casa in famiglia.
Requisiti
Per ottenere un mutuo inverso, è necessario soddisfare alcuni criteri di base.
Regole di base:
- La casa è la residenza principale (non è possibile utilizzare una proprietà in affitto, per esempio)
- Sei di almeno 62 anni
- Non sei delinquente su qualsiasi debito verso il governo federale
Sufficiente equità: da quando si sta prendendo i soldi fuori della vostra casa, avete bisogno di una notevole quantità di equità nella vostra casa a cui attingere. Non c’è nessun prestito al calcolo del valore come si avrebbe con un mutuo “in avanti”.
Le spese in corso: è necessario avere la capacità di continuare a pagare le spese in corso relativi alla vostra casa (è necessario dimostrare che sei in grado di tenere il passo con le spese). Questo assicura che la proprietà mantiene il suo valore e di conservare la proprietà del bene. Ad esempio, avrete spese di manutenzione continui, e potrebbe essere necessario pagare le tasse di proprietà e premi assicurativi.
Reddito: non c’è bisogno di reddito per beneficiare di un mutuo inverso, perché non siete tenuti a effettuare i pagamenti sul prestito.
Counseling: prima che il HECM è finanziato, è necessario partecipare a una “sessione di informazione del consumatore” con un consulente HECM HUD-approvato. Questo dovrebbe fornire informazioni imparziali sul prodotto.
Prima mutuo: se ancora devono soldi sulla vostra casa, è ancora possibile ottenere un mutuo inverso (alcune persone lo fanno al fine di eliminare i pagamenti mensili esistenti). Tuttavia, il mutuo inverso dovrà essere il primo vincolo sulla proprietà. Per la maggior parte dei mutuatari, che significa pagare il tuo debito ipotecario residuo con una parte del tuo mutuo inverso. Questo è più facile se si dispone di circa il 50% equità nella vostra casa (o più).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.