Investire nel settore immobiliare è una delle più antiche forme di investimento, essendo stato in giro fin dai primi giorni della civiltà umana. Anticipando i mercati azionari moderni, il settore immobiliare è una delle cinque classi di attività di base che ogni investitore dovrebbe seriamente prendere in considerazione l’aggiunta al suo portafoglio per il flusso di cassa unica, liquidità, redditività, fiscali e vantaggi della diversificazione che offre. In questa guida introduttiva, ti guideremo attraverso le basi di investimento immobiliare, e discutere i diversi modi si potrebbe acquisire o prendere possesso in investimenti immobiliari.

In primo luogo, cominciamo con le basi: Qual è l’investimento immobiliare?

Che cosa è Investire Immobiliare?

investimento immobiliare è una vasta categoria di operare, investire, e le attività finanziarie centrata attorno a fare soldi dalla proprietà o sui flussi finanziari tangibili in qualche modo legati ad un bene materiale.

Ci sono quattro modi principali per fare soldi nel settore immobiliare:

1. Immobiliare Apprezzamento : Questo è quando la proprietà aumenta di valore. Questo può essere dovuto ad un cambiamento nel mercato immobiliare che aumenta la domanda di beni nella vostra zona. Si potrebbe usare essere causa di aggiornamenti che mettete nel vostro investimento immobiliare per renderlo più attraente per i potenziali acquirenti o affittuari. Apprezzamento immobiliare è un gioco difficile, però.
2. Cash flusso di reddito (affitto) : questo tipo di investimento immobiliare si concentra su l’acquisto di un immobile, come un condominio, e di utilizzarlo in modo da raccogliere un flusso di denaro da affittare. Il flusso di cassa reddito può essere generato da condomini, uffici, case in affitto, e altro ancora.
3. Reddito di immobili correlati : Questo è il reddito generato da broker e altri specialisti del settore che fanno i soldi attraverso le commissioni di acquisto e vendita di immobili. Esso comprende anche le società di gestione immobiliare che arriva a mantenere una percentuale dei canoni di locazione in cambio per l’esecuzione delle operazioni giorno per giorno di una proprietà.
4. Ancillary Reddito di immobili di investimento : per alcuni investimenti immobiliari, questa può essere una grande fonte di profitto. Ancillary reddito di investimento immobiliare comprende le cose come i distributori automatici in edifici per uffici o lavanderia a basso affitto appartamenti. In effetti, essi servono come mini-imprese all’interno di un più grande investimento immobiliare, che ti permette di fare soldi da una collezione semi-cattività di clienti.

Il più puro, forma più semplice di investimento immobiliare è tutto il flusso di cassa da affitti piuttosto che l’apprezzamento . Investimenti immobiliari si verifica quando l’investitore, noto anche come il padrone di casa, acquista un pezzo di un bene materiale, se questo è terreno agricolo grezzo, terreno con una casa su di esso, la terra con un edificio per uffici su di esso, terreno con un capannone industriale su di esso, o un appartamento.

Lui o lei poi trova qualcuno che vuole utilizzare questa proprietà, conosciuto come un  inquilino , e concludere un accordo. L’inquilino è concesso l’accesso al settore immobiliare, da usare sotto certi termini, per un determinato periodo di tempo, e con alcune restrizioni – alcune delle quali sono disposti in federale, statale e legge locale, e altri di cui sono concordato nel contratto di locazione o di contratto di noleggio . In cambio, l’inquilino paga per la possibilità di utilizzare l’immobile. Il pagamento lui o lei invia al padrone di casa è conosciuta come “affitto”.

Per molti investitori, redditi da locazione degli investimenti immobiliari ha un enorme vantaggio psicologico su dividendi e interessi da investimenti in azioni e obbligazioni. Possono guidare dalla proprietà, vedere e toccare con le loro mani. Essi possono dipingere il loro colore preferito o il noleggio di una società di architettura e la costruzione di modificarlo. Si possono usare le loro capacità di negoziazione per determinare il tasso di noleggio, che consente un buon operatore per generare elevati tassi di capitalizzazione , o “tassi di tappo”.

Di tanto in tanto, gli investitori immobiliari diventano fuorviante come investitori stock durante bolle del mercato azionario, insistendo sul fatto che i tassi di capitalizzazione non contano. Non cadere per esso. Se si è in grado di prezzo i tassi di noleggio in modo appropriato, si dovrebbe godere di un soddisfacente tasso di rendimento del vostro capitale dopo la contabilizzazione per il costo dei beni, comprese le riserve ragionevoli ammortamento, le tasse di proprietà e di reddito, manutenzione, assicurazione e altre spese correlate. Inoltre, si dovrebbe misurare la quantità di tempo necessaria per affrontare l’investimento, come il vostro tempo è il bene più prezioso che hai – è il motivo per reddito passivo è così amato da investitori. (Una volta che le posizioni sono abbastanza grandi, è possibile stabilire o noleggiare una società di gestione immobiliare per gestire le operazioni giorno per giorno del vostro portafoglio immobiliare in cambio di una percentuale dei ricavi in ​​affitto, trasformando gli investimenti immobiliari che erano stati attivamente gestito in investimenti passivi.)

Quali sono alcuni dei modi più popolari per una persona per iniziare a investire nel settore immobiliare?

C’è una miriade di diversi tipi di investimenti immobiliari una persona potrebbe prendere in considerazione per il suo portafoglio.

 E ‘più facile pensare in termini di principali categorie in cui gli investimenti immobiliari cadere in base alla vantaggi unici e svantaggi, caratteristiche economiche e affitto cicli, contratti di locazione abituali, e le pratiche di intermediazione del tipo di proprietà. Gli immobili sono di solito classificati in uno dei seguenti gruppi:

• Residenziale investimenti immobiliari – Si tratta di proprietà che coinvolgono investire nel settore immobiliare legato a case o appartamenti in cui gli individui o le famiglie vivono. A volte, gli investimenti immobiliari di questo tipo hanno una componente di attività di servizio, come ad esempio strutture di residenza assistita per gli anziani o gli edifici a servizio completo per gli inquilini che desiderano vivere un’esperienza di lusso. I contratti di locazione di solito eseguire per 12 mesi, più o meno sei mesi su entrambi i lati, che porta ad una regolazione molto più rapido alle condizioni di mercato rispetto a certi altri tipi di investimenti immobiliari.
• Commerciale investimenti immobiliari – commerciali investimenti immobiliari sono costituiti in gran parte da edifici per uffici. Tali contratti di locazione possono essere bloccati per molti anni, con conseguente una spada a doppio taglio. Quando un investimento immobiliare commerciale è interamente locato con gli inquilini a lungo termine che hanno accettato di tassi di locazione riccamente prezzo, il flusso di cassa continua anche se i tassi di locazione su immobili comparabili cadono (a condizione che il locatario non va in bancarotta). D’altra parte, è vero il contrario – potresti ritrovarti a guadagnare in modo significativo al di sotto-mercato i tassi di locazione su un edificio per uffici, perché ti sei iscritto leasing a lungo termine prima che i tassi di locazione sono aumentati.
• Industrial investimento immobiliare – Immobili che rientrano nella industriale ombrello immobiliare può includere magazzini e centri di distribuzione, contenitori, impianti di produzione e impianti di assemblaggio.
• Vendita al dettaglio l’investimento immobiliare  – Alcuni investitori vogliono possedere proprietà quali centri commerciali, centri commerciali, centri commerciali o tradizionali. Gli inquilini possono includere negozi al dettaglio, parrucchieri, ristoranti e simili imprese. In alcuni casi, i tassi di noleggio comprendono una percentuale delle vendite al dettaglio del negozio per creare un incentivo per il padrone di casa di fare tanto quanto lui, lei, oppure può fare la proprietà di vendita al dettaglio attraente per gli acquirenti.
• Ad uso misto investimento immobiliare  – Questo è un catch-all categoria per quando un investitore si sviluppa o acquista una proprietà che comprende diversi tipi di suddetti investimenti immobiliari. Ad esempio, è possibile costruire un edificio a più piani che ha al dettaglio e ristoranti al piano terra, spazi per uffici sui prossimi piani e appartamenti residenziali sui restanti piani.

È inoltre possibile partecipare sul lato prestito di investimento immobiliare da:

• Possedere una banca che sottoscrive mutui e prestiti immobiliari commerciali. Questo può includere la proprietà pubblica delle scorte. Quando un investitore istituzionale o individuo è l’analisi di un titoli bancari, vale la pena di prestare attenzione all’esposizione immobiliare dei prestiti bancari.
• Underwriting mutui privati ​​per gli individui, spesso a tassi di interesse più elevati per compensare voi per il rischio aggiuntivo, forse tra cui una disposizione di credito contratto di locazione a riscatto.
• Investire in titoli mezzanine, che ti permette di prestare denaro a un progetto immobiliare che è quindi possibile convertire in una partecipazione di capitale se non viene rimborsato. Questi sono a volte utilizzati per lo sviluppo di franchising albergo.

Ci sono sub-specialità di investimento immobiliare tra cui:

• Leasing uno spazio in modo da avere un piccolo capitale legato in esso, migliorarlo, allora sublocazione quello stesso spazio ad altri per tassi molto più alti, creando incredibili rendimenti sul capitale. Un esempio è un ufficio business flessibile, ben gestito in una grande città in cui i lavoratori più piccoli o mobili possono guadagnare tempo ufficio o noleggiare particolari cariche.
• L’acquisizione di certificati di imposta-lien. Si tratta di una zona esoterica di investimento immobiliare e non appropriato per hands-off o investitori inesperti, ma che – nelle giuste circostanze, al momento giusto, e con il giusto tipo di persona – generano rendimenti elevati per compensare il mal di testa e rischi.

Real Estate Investment Trust (REIT)

In cima a tutto questo, si può effettivamente investire nel settore immobiliare attraverso qualcosa conosciuto come un fondo di investimento immobiliare o REIT. Un investitore può comprare REIT attraverso un conto di intermediazione, Roth IRA, o in un altro deposito di qualche tipo. REIT sono unici perché la struttura fiscale in cui essi sono gestiti è stato creato di nuovo durante l’amministrazione Eisenhower per incoraggiare gli investitori più piccoli a investire in progetti immobiliari che altrimenti non sarebbero in grado di permettersi, come la costruzione di centri commerciali o alberghi. Le società che hanno optato per il trattamento REIT non pagano le tasse sul reddito federale sui loro guadagni societari purché seguano alcune regole, tra cui l’obbligo di distribuire il 90% o più dei profitti agli azionisti sotto forma di dividendi.

Uno svantaggio di investire in REIT è che, a differenza di azioni ordinarie, i dividendi distribuiti su di essi non sono “dividendi qualificati”, significa che il proprietario non possono usufruire delle aliquote fiscali basse disponibili per la maggior parte dei dividendi. Invece, i dividendi da fondi immobiliari sono tassati al tasso del singolo investitore. Al rialzo, l’IRS ha successivamente stabilito che i dividendi REIT generati all’interno di un paradiso fiscale, come un rollover IRA non sono in gran parte soggetti alla estranei imposta sul reddito d’impresa per cui si potrebbe essere in grado di tenerli in un conto dei ritiri senza molto preoccuparsi di complessità fiscale , a differenza di una società in accomandita maestro.

(Se siete interessati a saperne di più su questi titoli unici, iniziare controllando  Investire immobiliare attraverso REIT, che copre REIT liquidità, l’equità, come utilizzare REIT a proprio vantaggio investimenti immobiliari, e molto altro.)

Investire nel settore immobiliare attraverso Proprietario d’

Per tutte le opzioni di investimento immobiliare a disposizione degli investitori, la persona media sta per ottenere la sua prima esperienza di proprietà immobiliare in modo tradizionale: Con l’acquisto di una casa.

Non ho mai visto The acquisizione di una casa tutto allo stesso modo la maggior parte della società fa. Invece, io preferisco pensare di residenza primaria di una persona come una miscela di utilità personale e valutazione finanziaria, e non necessariamente un investimento. Per essere più diretto, una casa non è un investimento nello stesso modo in un condominio è. Al suo meglio, e sotto la più ideale di circostanze, la strategia più sicura è quella di pensare a una casa come un tipo di risparmio forzato conto che ti dà un sacco di uso personale e gioia, mentre si vive in esso.

D’altra parte, come ci si avvicina il pensionamento, se si prende una visione olistica della vostra ricchezza personale, la proprietà a titolo definitivo di una casa (senza alcun debito nei suoi confronti) è uno dei migliori investimenti che una persona può fare. Non solo è possibile l’equità essere sfruttato attraverso l’uso di alcune operazioni, tra cui mutui inversione, ma il flusso di cassa ha salvato da non dover affittare in genere si traduce in un risparmio netto – la componente di profitto che sarebbe andato al padrone di casa in modo efficace rimane in casa del tasca. Questo effetto è così potente che anche nel 1920 gli economisti stavano cercando di capire un modo per il governo federale di tassare i risparmi in contanti sopra affittare per i proprietari di abitazione esente da debito, considerandola una fonte di reddito.

Questo è un diverso tipo di investimento, anche se – qualcosa di noto come un “investimento strategico”. Erano l’economia al collasso, a patto che si poteva pagare le tasse di proprietà e manutenzione di base, nessuno poteva sfrattare dalla tua casa. Anche se si dovesse far crescere il proprio cibo in un giardino, c’è un livello di sicurezza personale lì che conta. Ci sono momenti in cui ritorni finanziari sono secondari ad altre considerazioni, più pratiche. Qualunque cosa tu faccia, però, non sacrificare la vostra liquidità per cercare di costruire equità nella vostra investimenti immobiliari troppo in fretta, come che può portare al disastro (tra cui fallimento).

Se si sta salvando per acquistare una casa, uno dei grandi errori che vedo è nuovi investitori mettere i loro soldi nel mercato azionario, sia attraverso singoli titoli o fondi indicizzati. Se avete qualche possibilità di avere bisogno di toccare il denaro entro cinque anni o meno, non avete commercio essere da nessuna parte vicino il mercato azionario. Invece, si dovrebbe essere a seguito di un mandato d’investimento conosciuta come conservazione del capitale. Qui ci sono i posti migliori per investire il denaro si sta salvando per un acconto.

Che è meglio – investimenti immobiliari o Investire in azioni?

Una delle domande più comuni che incontro coinvolge l’attrattiva relativa dei investire in azioni rispetto a investire nel settore immobiliare. La versione breve è che è un po ‘simile al confronto tra vaniglia e gelato al cioccolato. Sono diversi, e come il patrimonio netto cresce, si può anche scoprire che entrambi hanno un ruolo da svolgere nel vostro portafoglio complessivo. La tua personalità sarà anche informare la vostra decisione, come alcune persone sono più orientati verso caratterialmente magazzino di proprietà o di proprietà immobiliare, rispettivamente.

Rischi di Investire Immobiliare

Una percentuale consistente dei rendimenti immobiliari sono generati a causa dell’uso della leva finanziaria. Una proprietà immobiliare è acquistata con una percentuale del patrimonio netto, il resto finanziato con il debito. Ciò si traduce in rendimenti più elevati sul capitale per l’investitore immobiliare; ma se le cose vanno male, può tradursi in rovina molto più rapidamente di un portafoglio di azioni ordinarie interamente liberate. (Questo è vero anche se quest’ultimo è diminuito del 90% in uno scenario di grande depressione, come nessuno potrebbe costringere a liquidare).

Ecco perché i più conservatori investitori immobiliari insistono su un rapporto debito-equity del 50% o, in casi estremi, al 100% strutture equity capital, che possono ancora produrre buoni rendimenti se il patrimonio immobiliare sono stati selezionati con saggezza. Billionaire Charlie Munger parla di un suo amico prima del crollo 2007-2009 immobiliare. Questo amico, un ricchissimo padrone di casa in California, si guardò intorno alle alte valutazioni sulle sue proprietà e si disse:. “Sono più ricco di quanto avrei mai bisogno di essere Non c’è alcun motivo per me di prendere rischi per il bene di più “. Questo amico ha venduto molte delle sue proprietà e ha utilizzato i proventi per pagare il debito sulle rimanenti che pensava il più attraente. Di conseguenza, quando l’economia è crollata, i mercati immobiliari erano in subbuglio, le persone stavano perdendo le loro proprietà di preclusione, e titoli bancari crollavano – non doveva preoccuparsi di qualsiasi di esso. Anche se gli affitti è sceso a causa di inquilino difficoltà finanziarie, era tutto ancora avanzo di cassa ed era armato con i fondi che tenevano reintegro stessi, fargli prendere vantaggio di acquistare i beni tutti gli altri è stato costretto a vendere.

Smettere di cercare di arricchirsi così rapidamente, e accontentarsi di farlo nel modo giusto. Avrete molto meno stress nella vostra vita, e può essere molto divertente.

Alcune Considerazioni finali su Investire Immobiliare

Naturalmente, questo è solo l’inizio del viaggio per comprendere l’argomento, come abbiamo appena scalfito la superficie. Investimenti immobiliari richiede anni di pratica, esperienza, e l’esposizione a veramente apprezzare, comprendere e master.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

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